Wie lange muss man Miete zahlen bei Todesfall? Fristen & Erben

Nach einem Todesfall taucht schnell eine sehr praktische Sorge auf: Läuft die Miete für die Wohnung des Verstorbenen einfach weiter – und wie lange muss ich sie eigentlich noch zahlen? Die klare Antwort vorweg: Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er läuft weiter und muss so lange bezahlt werden, bis er wirksam gekündigt ist – mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB sind das in der Regel rund drei Monate.

Wer die Wohnung nur schneller ausräumt, spart dagegen keine Miete: Geschuldet ist sie bis zum rechtlichen Vertragsende, nicht bis zum Auszug. Dieser Ratgeber erklärt in Ruhe, wie lange die Miete im Todesfall genau läuft, wer sie zahlen muss, welche Fristen gelten, was mit Kaution und Nebenkosten passiert – und was Sie tun, wenn der Nachlass überschuldet ist oder alle Erben ausschlagen.

Die Antwort in Kürze

Wie lange die Miete nach einem Todesfall zu zahlen ist, hängt allein davon ab, wie schnell und mit welchem Recht der Vertrag beendet wird:

• Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Mit dem Tod geht er auf eine eintretende Person (§ 563 BGB) oder auf die Erben (§ 564 BGB) über und läuft ganz normal weiter.
• Sonderkündigungsrecht = meist drei Monate. Erben und Vermieter dürfen außerordentlich kündigen – aber nur innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod. Die Kündigungsfrist beträgt dann die gesetzlichen drei Monate zum Monatsende (§ 573c BGB). In dieser Zeit läuft die Miete weiter.
• Frist verpasst = Vertrag läuft normal weiter. Wer die Monatsfrist versäumt, für den bleibt nur die ordentliche Kündigung – das Mietverhältnis läuft dann unbefristet weiter, bis es regulär beendet wird.
• Zahlen müssen die Person, die in den Vertrag eintritt, sonst die Erben (die Miete ist eine Nachlassverbindlichkeit).
• Schnelleres Räumen hilft nicht. Die Miete ist bis zum wirksamen Vertragsende geschuldet, egal wann die Wohnung tatsächlich leer ist.

Merksatz: Die Zeit läuft ab „Kenntnis vom Tod”. Je früher gekündigt wird, desto eher endet die Zahlpflicht – deshalb ist die Kündigung eines der ersten Dinge, um die sich Angehörige kümmern sollten.

Endet der Mietvertrag mit dem Tod automatisch?

Nein. Ein Mietvertrag über eine Wohnung erlischt nicht mit dem Tod des Mieters – er besteht fort und geht auf andere über. Das ist der wichtigste und zugleich am häufigsten missverstandene Punkt. Anders als bei höchstpersönlichen Verträgen (etwa einer Vereinsmitgliedschaft) „stirbt” der Mietvertrag nicht mit; er ist Teil des Nachlasses und wird weitervererbt bzw. fortgesetzt.

Das Gesetz kennt dafür zwei Wege, die nacheinander greifen:

• Eintrittsrecht (§ 563 BGB): Lebten bestimmte Angehörige mit dem Verstorbenen in der Wohnung, treten sie automatisch in den Vertrag ein.
• Fortsetzung mit den Erben (§ 564 BGB): Tritt niemand ein, läuft das Mietverhältnis mit den Erben weiter.

In beiden Fällen gilt: Solange niemand kündigt, wird die Miete fällig – Monat für Monat, per Lastschrift oder Dauerauftrag oft sogar unbemerkt weiter. Genau deshalb ist die größte finanzielle Gefahr, das Mietverhältnis einfach „liegenzulassen”: Der Nachlass zahlt dann für eine leere Wohnung, obwohl eine rechtzeitige Kündigung die Kosten auf wenige Monate begrenzt hätte. Wer wissen möchte, welche Verträge sich sonst noch stillschweigend weiterlaufen, findet das in unserem Ratgeber dazu, wer im Todesfall Verträge kündigen darf.

Eintrittsrecht: Wenn Angehörige in den Mietvertrag eintreten (§ 563 BGB)

Wenn eine nahestehende Person mit dem Verstorbenen zusammen in der Wohnung gelebt hat, tritt sie mit dem Tod automatisch in den Mietvertrag ein – ohne Antrag und ohne Zustimmung des Vermieters. Für diese Person ist die Miete damit ihre eigene, laufende Verpflichtung; sie zahlt ab dem Todeszeitpunkt als neue Vertragspartei weiter.

Das Gesetz legt eine feste Reihenfolge fest, wer eintreten darf (§ 563 BGB):

1. Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, die im gemeinsamen Haushalt lebten – sie haben Vorrang.
2. Kinder des Verstorbenen, wenn kein Partner eintritt.
3. Andere Familien- oder Haushaltsangehörige, die auf Dauer mit dem Verstorbenen zusammenlebten – ausdrücklich auch Lebensgefährten ohne Trauschein.

Entscheidend ist der gemeinsame Haushalt in der Wohnung, nicht der Verwandtschaftsgrad allein. Zwei Punkte sind in der Praxis wichtig:

• Ablehnungsrecht: Wer nicht eintreten will (etwa weil die Wohnung zu teuer oder zu groß ist), kann den Eintritt innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter ablehnen. Dann greift § 564 (Fortsetzung mit den Erben).
• Mehrere Mitmieter: Standen bereits mehrere Personen gemeinsam im Vertrag, wird das Mietverhältnis mit den Überlebenden fortgesetzt (§ 563a BGB) – hier gibt es kein „Eintreten”, der Vertrag läuft schlicht mit den verbliebenen Mietern weiter.

Für die eintretende Person heißt das: Sie kann in der Wohnung bleiben – oder sie nutzt das Sonderkündigungsrecht, um herauszukommen (dazu gleich mehr).

Fortsetzung mit den Erben und das Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB)

Tritt niemand nach § 563 in den Vertrag ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt – und genau dann greift das Sonderkündigungsrecht des § 564 BGB. Es ist der wichtigste Hebel, um die Miete nicht unnötig lange zahlen zu müssen.

So funktioniert es:

• Wer darf kündigen? Sowohl die Erben als auch der Vermieter dürfen außerordentlich kündigen. Der Vermieter braucht dafür ausnahmsweise kein berechtigtes Interesse (kein Eigenbedarf o. Ä.).
• Bis wann? Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem der Kündigende vom Tod – und davon, dass niemand nach § 563 eingetreten ist – erfahren hat.
• Mit welcher Frist? Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten zum Monatsende (§ 573c BGB). Das Mietverhältnis endet also nicht sofort, sondern erst nach Ablauf dieser Frist.

Die Monatsfrist ist der kritische Punkt: Wer sie verstreichen lässt, verliert das Sonderkündigungsrecht. Dann bleibt nur die normale, ordentliche Kündigung – und das Mietverhältnis läuft mit den Erben ganz regulär weiter, mit allen üblichen Bedingungen. Bei mehreren Erben bilden diese eine Erbengemeinschaft und sollten die Kündigung gemeinsam aussprechen; im Zweifel sollten alle Miterben das Kündigungsschreiben unterzeichnen. Für die Kündigung wird üblicherweise eine Sterbeurkunde verlangt, teils zusätzlich ein Erbnachweis.

Wie lange muss die Miete konkret gezahlt werden? (Rechenbeispiel)

In der Praxis läuft die Zahlpflicht bei zügiger Sonderkündigung auf etwa drei bis vier Monatsmieten hinaus – wird die Frist versäumt, kann sie deutlich länger sein. Weil die dreimonatige Frist immer „zum Monatsende” wirkt, verschiebt sich das Vertragsende je nach Kündigungsdatum um bis zu einen Monat.

Beispiel: Der Mieter verstirbt am 5. März, die Angehörigen erfahren es sofort.

• Die Sonderkündigung ist bis Anfang April möglich (Monatsfrist). Wird sie noch im März ausgesprochen, läuft die Drei-Monats-Frist – Ende März, April, Mai – und das Mietverhältnis endet zum 30. Juni.
• Zu zahlen sind damit die Mieten für März, April, Mai und Juni – also rund vier Monatsmieten, unabhängig davon, ob die Wohnung schon Ende März leergeräumt war.

Zwei Feinheiten machen den Unterschied:

• Räumen verkürzt nichts. Auch eine früh geräumte, leere Wohnung kostet bis zum Vertragsende volle Miete. Nur eine wirksame Kündigung – nicht der Auszug – beendet die Zahlpflicht.
• Frist verpasst = offenes Ende. Ohne rechtzeitige Sonderkündigung gilt der normale, unbefristete Vertrag weiter; die Erben zahlen dann so lange, bis regulär gekündigt und die Frist abgelaufen ist. Das können viele Monate mehr sein.

Wer die Wohnung anschließend auflösen und übergeben muss, findet die Kostenfrage dazu in unserem Ratgeber, wer die Wohnungsauflösung im Todesfall zahlt. Handelt es sich nicht um eine Mietwohnung, sondern um Eigentum des Verstorbenen, stellt sich stattdessen die Frage, wer die Wohnung im Todesfall verkauft.

Wer zahlt die Miete im Todesfall?

Die Miete nach dem Tod zahlt, wer rechtlich in das Mietverhältnis nachrückt – das ist entweder die eintretende Person oder es sind die Erben. Die Rolle entscheidet, nicht die Verwandtschaft.

• Eingetretene Person (§ 563 BGB): Wer in den Vertrag eintritt, zahlt die Miete ab dem Todeszeitpunkt als eigene, laufende Verpflichtung – so, als hätte sie den Vertrag selbst unterschrieben.
• Erben (§§ 564, 1922, 1967 BGB): Tritt niemand ein, ist die Miete eine Nachlassverbindlichkeit. Die Erben treten in den Vertrag ein und schulden die Miete bis zum Vertragsende. Eine Erbengemeinschaft haftet dabei gemeinsam.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen alten und neuen Schulden: Mietrückstände, die schon zu Lebzeiten entstanden sind, gehören zum Nachlass und treffen alle Erben. Die laufende Miete nach dem Tod schuldet dagegen, wer den Vertrag fortführt.

Und ein beruhigender Punkt: Die Erbenhaftung lässt sich auf den Nachlass beschränken (über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz, §§ 1975 ff. BGB). Reicht das Vermögen des Verstorbenen aus, ist das Privatvermögen der Erben dann nicht in Gefahr. Ob Sie überhaupt betroffen sind, klärt zuerst die Frage, wie Sie erfahren, ob Sie Erbe sind.

Was, wenn der Nachlass überschuldet ist oder alle das Erbe ausschlagen?

Wer die Wohnung und ihre Mietschulden nicht übernehmen will, kann das Erbe ausschlagen – dann entfällt auch die Pflicht, die Miete weiterzuzahlen. Das ist der klassische Weg bei einem überschuldeten Nachlass, in dem die Kosten (Miete, Räumung, offene Rechnungen) das Vermögen übersteigen.

Diese Regeln sollten Sie kennen:

• Ausschlagungsfrist: sechs Wochen. Das Erbe kann innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis von Erbschaft und Berufungsgrund beim Nachlassgericht ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB; sechs Monate, wenn der Erblasser im Ausland lebte oder man sich im Ausland aufhält). Wer ausschlägt, haftet für nichts – auch nicht für die Miete.
• Vorsicht mit der Wohnung. Wer als (möglicher) Erbe die Wohnung selbst ausräumt, Möbel verwertet oder den Mietvertrag aktiv kündigt, kann damit das Erbe stillschweigend „annehmen” und die Ausschlagung verbauen. Im Zweifel erst die Erbfrage klären, dann handeln.
• Wenn alle ausschlagen. Schlagen sämtliche Erben aus, rückt die nächste Erbenordnung nach; ganz am Ende erbt der Staat (Fiskus) – und der kann nicht ausschlagen (§ 1936 BGB). Bis geklärt ist, wer erbt, kann das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anordnen (§ 1960 BGB); der Nachlasspfleger wickelt Kündigung und Räumung ab und zahlt, soweit möglich, aus dem Nachlass. Wann und wie sich das Gericht meldet, erklärt unser Ratgeber, wann sich das Nachlassgericht nach einem Todesfall meldet.
• Reicht der Nachlass nicht? Ist kein Geld da, bleibt der Vermieter faktisch auf ausstehender Miete und Räumungskosten sitzen – dieses Risiko trägt am Ende er, nicht die Angehörigen. Mehr dazu, wer Schulden im Todesfall ohne Erbe trägt.

Mietkaution: Wer bekommt sie zurück – und wie lange darf der Vermieter sie behalten?

Die Mietkaution fällt in den Nachlass: Sie steht der eingetretenen Person bzw. den Erben zu – aber erst nach Vertragsende und einer angemessenen Abrechnungsfrist. Der Vermieter muss die Kaution also nicht sofort mit dem Tod auszahlen.

So läuft es ab:

• Fälligkeit erst nach Vertragsende. Solange das Mietverhältnis noch läuft, bleibt die Kaution beim Vermieter. Erst wenn der Vertrag beendet und die Wohnung übergeben ist, wird der Rückzahlungsanspruch fällig.
• Angemessene Abrechnungsfrist. Üblich sind – je nach Rechtsprechung und offenen Punkten – etwa drei bis sechs Monate, in denen der Vermieter prüfen darf, ob noch Forderungen offen sind.
• Verrechnung erlaubt. Der Vermieter darf die Kaution mit offener Miete, Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung oder Schäden verrechnen. Nur der verbleibende Rest wird an die Erben ausgezahlt.

Praktisch heißt das: Wenn nach dem Tod noch drei Monate Miete laufen und eine Betriebskostennachzahlung ansteht, kann sich die Kautionsrückzahlung entsprechend hinziehen. Bei einer Erbengemeinschaft wird der Restbetrag Teil des zu verteilenden Nachlasses.

Nebenkostenabrechnung im Todesfall: Wer muss sie zahlen?

Die Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung schuldet, wer den Mietvertrag zum jeweiligen Zeitpunkt fortführt – im Todesfall wird die laufende Abrechnungsperiode zeitlich aufgeteilt. Eine mögliche Nachzahlung verschwindet also nicht mit dem Tod.

Die Aufteilung folgt einer einfachen Logik:

• Zeitraum vor dem Tod: Diesen Anteil tragen die Erben aus dem Nachlass (es ist eine Verbindlichkeit des Verstorbenen).
• Zeitraum nach dem Tod: Diesen Anteil trägt, wer den Vertrag fortsetzt – die eingetretene Person oder die Erben, die das Mietverhältnis weiterführen.
• Guthaben aus der Abrechnung wird spiegelbildlich verteilt und fließt in den Nachlass bzw. an die fortführende Person.

Weil die Abrechnung oft erst Monate später kommt, sollten Erben die Wohnungsunterlagen und die Kontaktdaten des Vermieters aufbewahren, bis die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt.

Sonderfälle: Garage, Pacht, Sozialamt und Jobcenter

Rund um die Wohnung gibt es einige Konstellationen mit eigenen Regeln, nach denen häufig gesucht wird:

• Garage oder Stellplatz. Ob die Garage „mitgekündigt” ist, hängt vom Vertrag ab. Steht sie im selben Mietvertrag wie die Wohnung, endet sie mit dieser. Gibt es einen separaten Garagen-/Stellplatzvertrag, muss dieser eigenständig gekündigt werden – sonst läuft die Garagenmiete weiter, auch wenn die Wohnung längst gekündigt ist.
• Pachtvertrag (z. B. Kleingarten, Landpacht). Auch ein Pachtverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod. Bei der Landpacht haben Erben und Verpächter ein eigenes Sonderkündigungsrecht mit Kündigung zum Ende des Pachtjahres (§ 594d BGB). Bei Kleingärten richtet sich die Fortsetzung nach dem Pachtvertrag und der Vereinssatzung.
• Fehlbelegungsabgabe / Sozialbindung. Eine an die Person geknüpfte Fehlbelegungsabgabe entfällt mit dem Wegfall des begünstigten Mieters bzw. spätestens mit der Neubelegung der Wohnung.
• Zahlt das Sozialamt oder Jobcenter die Miete weiter? Nein. Laufende Sozialleistungen – Bürgergeld, Grundsicherung und die darin enthaltenen Kosten der Unterkunft – enden mit dem Tod des Leistungsberechtigten. Für die Zeit danach zahlt kein Amt mehr die Miete. Ist der Nachlass mittellos und niemand kümmert sich, kann das Sozialamt in bestimmten Fällen Bestattungs- und teils Räumungskosten übernehmen (§ 74 SGB XII) – die laufende Miete nach dem Tod gehört aber nicht dazu.

Schritt für Schritt: Miete und Mietvertrag nach dem Todesfall regeln

Wer geordnet vorgeht, begrenzt die Mietkosten und vermeidet teure Fristversäumnisse. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Wohnsituation klären. Lebte jemand mit dem Verstorbenen zusammen und will bleiben? Dann greift das Eintrittsrecht (§ 563). Will niemand die Wohnung, geht es um die Kündigung.
2. Sterbeurkunde besorgen. Für Kündigung und Vermieter wird ein Nachweis gebraucht – mehrere Exemplare bzw. Kopien einplanen.
3. Frist im Blick behalten. Die Ein-Monats-Frist für die Sonderkündigung (§ 564) läuft ab Kenntnis vom Tod – hier zügig handeln, das ist der größte Hebel für die Kosten.
4. Schriftlich kündigen. Kündigung mit Vertrags-/Wohnungsangaben, Sterbedatum und Ihrer Rolle (Erbe/Eingetretener) an den Vermieter, am besten nachweisbar (Einschreiben). Bei mehreren Erben alle unterschreiben lassen.
5. Wohnung übergeben und Zählerstände sichern. Übergabeprotokoll, Fotos der Zählerstände und Rückgabe der Schlüssel – das ist die Grundlage für Kautionsabrechnung und Schlussrechnungen.
6. Kaution und Nebenkosten nachhalten. Rückzahlung der Kaution und die letzte Nebenkostenabrechnung im Auge behalten; Guthaben oder Restkaution fließen in den Nachlass.

Einen ruhigen Überblick über alle Aufgaben in der ersten Zeit gibt unser Ratgeber, was im Todesfall zu tun ist.

Häufige Fehler und Irrtümer

Rund um die Miete im Todesfall halten sich einige teure Fehlannahmen:

• „Mit dem Tod endet der Mietvertrag automatisch.” Falsch. Er läuft weiter und muss aktiv gekündigt werden – sonst wird die Miete weiter fällig.
• „Wenn ich die Wohnung schnell ausräume, spare ich Miete.” Falsch. Geschuldet ist die Miete bis zum Vertragsende, nicht bis zum Auszug.
• „Es gibt keine Frist, ich kann in Ruhe kündigen.” Falsch. Das günstige Sonderkündigungsrecht (§ 564) gilt nur einen Monat ab Kenntnis vom Tod – danach nur noch die normale Kündigung.
• „Als Erbe hafte ich immer mit meinem Privatvermögen.” Nicht zwingend. Die Haftung lässt sich auf den Nachlass beschränken; wer gar nicht haften will, kann das Erbe ausschlagen.
• „Die Kaution bekomme ich sofort zurück.” Falsch. Sie wird erst nach Vertragsende und einer Abrechnungsfrist fällig und darf mit offenen Forderungen verrechnet werden.
• „Das Amt zahlt die Miete weiter.” Falsch. Sozialleistungen enden mit dem Tod; für die Miete danach kommt kein Jobcenter oder Sozialamt auf.

Häufige Fragen zur Miete im Todesfall

Wie lange muss man nach einem Todesfall noch Miete zahlen? So lange, bis der Mietvertrag wirksam gekündigt ist. Mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten zum Monatsende – je nach Kündigungsdatum werden also rund drei bis vier Monatsmieten fällig. Wird die Ein-Monats-Frist für die Sonderkündigung versäumt, läuft der Vertrag ganz normal weiter.

Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters? Nein. Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod, sondern geht auf eine eintretende Person (§ 563 BGB) oder auf die Erben (§ 564 BGB) über und läuft weiter, bis er gekündigt wird.

Wer zahlt die Miete im Todesfall? Zahlen muss, wer in den Vertrag nachrückt: entweder die Person, die nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintritt, oder – wenn niemand eintritt – die Erben. Für die Erben ist die Miete eine Nachlassverbindlichkeit; eine Erbengemeinschaft haftet gemeinsam.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für die Wohnung im Todesfall? Bei der außerordentlichen Kündigung nach § 564 BGB beträgt die Frist drei Monate zum Monatsende. Die Kündigung selbst muss aber innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklärt werden, sonst entfällt das Sonderkündigungsrecht.

Hat man im Todesfall ein Sonderkündigungsrecht? Ja. Nach § 564 BGB dürfen sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen – innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod. Der Vermieter braucht dafür ausnahmsweise kein berechtigtes Interesse.

Wer bekommt die Mietkaution nach dem Todesfall zurück? Die Kaution fällt in den Nachlass und steht der eingetretenen Person bzw. den Erben zu. Fällig wird sie erst nach Vertragsende und einer angemessenen Abrechnungsfrist (oft drei bis sechs Monate); offene Miete, Nebenkosten oder Schäden darf der Vermieter verrechnen.

Muss ich als Erbe die Miete zahlen, wenn ich das Erbe ausschlage? Nein. Wer das Erbe innerhalb der Frist von sechs Wochen (§ 1944 BGB) ausschlägt, haftet nicht für die Miete. Wichtig: Räumen Sie die Wohnung nicht selbst aus und kündigen Sie nichts aktiv, bevor die Ausschlagung erklärt ist – sonst gilt das Erbe womöglich als angenommen.

Zahlt das Sozialamt oder Jobcenter die Miete nach dem Tod weiter? Nein. Bürgergeld, Grundsicherung und die Kosten der Unterkunft enden mit dem Tod des Leistungsberechtigten. Für die Miete nach dem Todesfall kommt kein Amt mehr auf; nur in engen Ausnahmen können Bestattungs- oder Räumungskosten übernommen werden.

Muss ich für eine Garage oder einen Stellplatz weiter zahlen? Das hängt vom Vertrag ab. Ist die Garage im selben Mietvertrag wie die Wohnung, endet sie mit dieser. Gibt es einen separaten Garagenvertrag, muss er eigenständig gekündigt werden – sonst läuft die Garagenmiete weiter.

Dieser Text bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung. Fristen, Zuständigkeiten und die Handhabung im Einzelfall – besonders bei Erbengemeinschaften, überschuldetem Nachlass oder unklaren Wohnverhältnissen – können abweichen. Im Zweifel hilft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Miet- bzw. Erbrecht oder eine Verbraucher- bzw. Mieterberatung weiter.