Wer verkauft die Wohnung im Todesfall? Erben, Erbschein & Ablauf

Wenn nach einem Todesfall eine Eigentumswohnung oder ein Haus zurückbleibt, steht früher oder später die Frage im Raum: Wer darf das eigentlich verkaufen – und wie geht das überhaupt? Anders als bei einer Mietwohnung, die man nur räumt und zurückgibt, gehört eine Eigentumswohnung zum Nachlass und wird vererbt. Die klare Antwort vorweg: Verkaufen dürfen nur die Erben – niemand sonst. Mit dem Tod gehen Eigentum und Verkaufsrecht auf sie über (§ 1922 BGB). Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können die Wohnung nur gemeinsam und einstimmig verkaufen (§ 2040 BGB). Wurde ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, verkauft dieser.

Dieser Ratgeber erklärt in Ruhe, wer im Todesfall die Wohnung verkaufen darf und wie der Verkauf abläuft: warum die Erben am Zug sind, was in einer Erbengemeinschaft gilt, welche Nachweise (Erbschein, Grundbuch) Sie brauchen, wer den Wert der Wohnung ermitteln darf, wie lange ein einzelner Miterbe den Verkauf blockieren kann und welche Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen.

Die Antwort in Kürze

Wer die Wohnung verkaufen darf, hängt allein daran, wer erbt – nicht daran, wer sich zuerst kümmert oder den Schlüssel hat.

• Die Erben werden mit dem Todesfall automatisch Eigentümer (§ 1922 BGB) und sind die Einzigen, die verkaufen dürfen.
• Ein Alleinerbe kann die Wohnung allein verkaufen, sobald er sein Erbrecht nachweisen kann.
• Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und können die Immobilie nur einstimmig verkaufen (§ 2040 BGB) – jeder Miterbe muss zustimmen.
• Ein Testamentsvollstrecker darf die Wohnung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verkaufen, auch ohne Zustimmung der Erben (§ 2205 BGB).
• Nachweis zum Verkauf: Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO); die Berichtigung des Grundbuchs ist zwei Jahre lang gebührenfrei.
• Blockiert ein Miterbe, lässt sich der Verkauf nicht dauerhaft verhindern: Jeder Miterbe kann eine Teilungsversteigerung erzwingen (§§ 180 ff. ZVG).
• Steuer: Beim Verkauf kann Spekulationssteuer anfallen – aber nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).

Zwei Dinge sind besonders wichtig: Erben werden auch ohne Grundbucheintrag sofort Eigentümer – der Eintrag berichtigt nur das Grundbuch. Und: In einer Erbengemeinschaft kann kein Einzelner allein verkaufen, aber auch keiner den Verkauf für immer aufhalten.

Erben werden Eigentümer – und nur sie dürfen verkaufen

Im Moment des Todes geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen auf die Erben über, die Wohnung eingeschlossen. Damit sind allein sie berechtigt, sie zu verkaufen. Das ist der Kern jeder Konstellation.

Grundlage ist die sogenannte Universalsukzession (§ 1922 BGB): Der Erbe tritt in die komplette Rechtsstellung des Verstorbenen ein – in das Eigentum an der Wohnung ebenso wie in Guthaben, Verträge und Schulden. Wer erbt, wird also nicht erst durch einen Behördengang Eigentümer, sondern bereits mit dem Todesfall. Der Eintrag ins Grundbuch ist nur eine Berichtigung, die die neue Eigentümerlage nachvollzieht (dazu unten mehr).

Wer konkret verkaufen darf, richtet sich nach der Erbenstellung:

• Alleinerbe: Er ist allein verfügungsbefugt und kann die Wohnung eigenständig verkaufen, sobald er seine Erbenstellung nachweisen kann.
• Erbengemeinschaft: Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen (siehe nächster Abschnitt).
• Testamentsvollstrecker: Hat der Verstorbene eine Testamentsvollstreckung angeordnet, verwaltet der Testamentsvollstrecker den Nachlass und darf die Immobilie im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung selbst verkaufen – ohne dass die Erben zustimmen müssen (§ 2205 BGB). Wann sich ein Notar oder Testamentsvollstrecker meldet, lesen Sie unter Wann meldet sich der Notar nach einem Todesfall?.

Wer noch unsicher ist, ob er überhaupt Erbe geworden ist, findet Orientierung im Ratgeber Wie erfahre ich, ob ich erbe bin? und Wer erbt im Todesfall?.

Erbengemeinschaft: Verkauf nur, wenn alle mitziehen

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Wohnung ihnen allen zusammen – und sie können sie nur einstimmig verkaufen. Ein einzelner Miterbe kann nicht im Alleingang handeln.

Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Der Nachlass gehört allen Miterben gemeinschaftlich, niemandem gehört „sein” Zimmer oder „sein” Anteil an der Wohnung konkret. Der Verkauf einer Nachlassimmobilie ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und darf deshalb nur gemeinschaftlich erfolgen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Praktisch heißt das: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den notariellen Kaufvertrag unterschreiben (oder sich wirksam vertreten lassen). Schon eine einzige Gegenstimme verhindert zunächst den freihändigen Verkauf.

Zu unterscheiden ist das von der laufenden Verwaltung des Nachlasses (z. B. Reparaturen, Versicherung, Hausgeld): Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen können die Miterben mit Stimmenmehrheit nach Erbanteilen beschließen (§ 745 BGB). Der Verkauf selbst zählt aber nicht zur Verwaltung, sondern ist eine Verfügung – und bleibt damit an die Einstimmigkeit gebunden.

Ein einzelner Miterbe hat trotzdem eine Option, ohne die anderen zu handeln: Er kann seinen eigenen Erbanteil verkaufen (§ 2033 BGB) – notariell beurkundet, wobei den Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht (§ 2034 BGB). Verkauft wird dabei aber der abstrakte Anteil am gesamten Nachlass, nicht die Wohnung selbst. Für Käufer solcher Anteile ist das ein Nischengeschäft, das meist unter Wert läuft.

Welche Nachweise Sie zum Verkauf brauchen

Um eine geerbte Wohnung zu verkaufen, müssen Sie gegenüber Notar und Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür genügt entweder ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Das Grundbuch weist noch den Verstorbenen als Eigentümer aus. Bevor auf einen Käufer umgeschrieben werden kann, muss die neue Eigentümerlage belegt sein (§ 35 GBO). Als Erbnachweis akzeptiert das Grundbuchamt:

• Erbschein – vom Nachlassgericht ausgestellt; nötig bei gesetzlicher Erbfolge oder privatschriftlichem (handschriftlichem) Testament.
• Notarielles Testament oder Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – dann ist kein zusätzlicher Erbschein erforderlich. Das spart Zeit und Kosten.

Auf dieser Grundlage lässt sich das Grundbuch berichtigen (§ 22 GBO): Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen. Wichtig für die Kosten: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei; danach fallen Gebühren nach dem Immobilienwert an.

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass man erst als eingetragener Eigentümer verkaufen dürfe. Das stimmt so nicht: Wird die Wohnung alsbald verkauft, lässt sich der Zwischenschritt der Umschreibung auf die Erben oft überspringen – das Grundbuchamt kann dann direkt auf den Käufer umschreiben, wenn der Erbnachweis vorliegt. Details bespricht man am besten mit dem beurkundenden Notar. Für den Fall, dass gar kein Testament auftaucht oder unklar ist, wie es weitergeht, hilft der Ratgeber Was tun mit dem Testament nach dem Todesfall?.

So läuft der Verkauf einer geerbten Wohnung ab

Der Verkauf folgt einer klaren Reihenfolge: erst die Erbenlage und den Erbnachweis klären, dann den Wert ermitteln, dann verkaufen – und der Kaufvertrag muss immer zum Notar.

Als grobe Orientierung hat sich dieser Ablauf bewährt:

1. Erbenlage klären – Wer ist Erbe, gibt es eine Erbengemeinschaft, gibt es einen Testamentsvollstrecker? Nur so ist klar, wer unterschreiben muss.
2. Erbnachweis besorgen – Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (siehe oben), Grundbuchsituation prüfen.
3. Unterlagen zusammenstellen – Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Wohngeldabrechnungen der WEG, Energieausweis (beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben), Grundrisse, Nachweise über Sanierungen.
4. Wert ermitteln – über einen Sachverständigen oder eine Maklerbewertung als Preisgrundlage (siehe nächster Abschnitt).
5. Verkaufen – privat oder über einen Makler; Exposé, Besichtigungen, Käufersuche.
6. Notarieller Kaufvertrag – der Immobilienkaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei einer Erbengemeinschaft unterschreiben alle Miterben oder wirksam Bevollmächtigte.
7. Abwicklung – Eintrag einer Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Ein Makler ist nicht Pflicht, kann bei einer geerbten Immobilie aber Arbeit abnehmen – besonders, wenn die Miterben verstreut wohnen oder sich in der Trauer nicht um Besichtigungen kümmern können. Wer die Wohnung zusätzlich noch leerräumen muss, findet die rechtliche Seite dazu unter Wer zahlt die Wohnungsauflösung im Todesfall?.

Wie wird die Wohnung bewertet – und wer darf das?

Für den Verkaufspreis zählt der Verkehrswert. Ein rechtssicheres Gutachten dürfen nur qualifizierte Sachverständige oder der Gutachterausschuss erstellen – ein Makler liefert lediglich eine unverbindliche Preiseinschätzung.

Der Verkehrswert (auch Marktwert, § 194 BauGB) ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in einem von drei Verfahren:

• Vergleichswertverfahren – bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern der Regelfall: Orientierung an tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte.
• Ertragswertverfahren – für vermietete Objekte, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
• Sachwertverfahren – wenn Vergleichspreise fehlen; abgestellt wird auf Bodenwert plus Gebäudewert.

Wer darf die Wertermittlung nach einem Todesfall erstellen? Grundsätzlich kann jeder eine Wohnung einschätzen, aber nur bestimmte Fachleute erstellen ein beweiskräftiges Gutachten, das vor Finanzamt und Gericht Bestand hat:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (von den Industrie- und Handelskammern bestellt),
• nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige,
• der Gutachterausschuss der Gemeinde (§§ 192 ff. BauGB), der auch amtliche Vergleichspreise sammelt.

Ein Makler darf und kann den Wert einschätzen – diese Preiseinschätzung ist oft kostenlos, aber rechtlich kein Verkehrswertgutachten. Für den reinen Verkauf reicht sie meist als Preisorientierung; für Streitfälle in der Erbengemeinschaft, gegenüber dem Finanzamt oder bei einer Teilungsversteigerung braucht es das qualifizierte Gutachten.

Wie hoch die Wohnung bewertet wird, hängt also vom Zweck ab: Für den Verkauf gilt der am Markt erzielbare Verkehrswert. Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt dagegen einen typisierten Bedarfswert (§§ 157 ff. BewG) – meist ohne Besichtigung, weshalb er nicht selten zu hoch ausfällt. Erben können dann durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen (§ 198 BewG), den das Finanzamt anerkennen muss. Das kann die Steuerlast spürbar senken.

Wenn ein Miterbe blockiert: Wie lange lässt sich der Verkauf verhindern?

Ein einzelner Miterbe kann den freihändigen Verkauf zunächst blockieren – dauerhaft verhindern kann er ihn aber nicht. Jeder Miterbe kann eine Teilungsversteigerung erzwingen, und die lässt sich nicht abwenden.

Weil der Verkauf Einstimmigkeit verlangt (§ 2040 BGB), genügt eine Gegenstimme, um einen normalen Verkauf zu stoppen. Das ist die häufige Konstellation: Nach dem Tod eines Elternteils will ein Geschwisterteil verkaufen, das andere die Wohnung behalten. Ein solcher Streit kann den Verkauf über Monate lahmlegen.

Der Ausweg ist die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG i. V. m. § 2042 BGB): Jeder Miterbe kann sie allein beim Amtsgericht beantragen, um die Erbengemeinschaft aufzulösen. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert und der Erlös nach Erbquoten verteilt. Die anderen Miterben können das nicht verhindern – sie können bei der Versteigerung nur selbst mitbieten. Damit gilt: Kein einzelner Erbe kann den Verkauf für immer aufhalten. Er kann ihn verzögern, bis man sich einigt oder bis die Teilungsversteigerung durchläuft (das Verfahren zieht sich oft über Monate). Wirtschaftlich ist die Versteigerung meist die schlechtere Lösung, weil die erzielten Preise unter dem freihändigen Verkauf liegen – sie ist eher Druckmittel als Wunschweg.

Es gibt zwei wichtige Ausnahmen, in denen ein Verkauf länger blockiert bleibt:

• Testamentarischer Ausschluss der Auseinandersetzung: Der Verstorbene kann per Testament anordnen, dass der Nachlass für eine bestimmte Zeit – bis zu 30 Jahre (§ 2044 BGB) – nicht auseinandergesetzt, also nicht aufgeteilt oder versteigert werden darf. Dann ist auch keine Teilungsversteigerung möglich.
• Berliner Testament / überlebender Ehepartner: Setzen sich Ehegatten gegenseitig zu Alleinerben ein (Berliner Testament), erbt zunächst allein der überlebende Partner. Die Kinder werden erst nach dessen Tod Erben (Schlusserben) und haben bis dahin gar kein Verkaufsrecht – sie können lediglich ihren Pflichtteil verlangen. Der überlebende Ehepartner kann also allein und ohne Zustimmung der Kinder über die Wohnung entscheiden.

Steuern beim Verkauf der geerbten Wohnung

Zwei Steuern sind zu trennen: Die Erbschaftsteuer fällt für das Erben an, die Spekulationssteuer nur, wenn beim Verkauf ein Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist entsteht. In vielen Erbfällen bleibt der Verkauf steuerfrei.

• Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn verkauft, ist dieser zu versteuern. Beim Erben gilt die Fußstapfentheorie: Das Erben selbst ist kein Anschaffungsvorgang – dem Erben wird das Anschaffungsdatum des Verstorbenen zugerechnet. Hatte der Verstorbene die Wohnung also schon länger als zehn Jahre, ist der Verkauf durch die Erben steuerfrei, egal wie kurz sie selbst Eigentümer waren. Zusätzlich steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt wurde.
• Erbschaftsteuer: Sie richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und dem Verwandtschaftsgrad; es gelten Freibeträge (für Ehegatten und Kinder vergleichsweise hoch). Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine besondere Steuerbefreiung (§ 13 ErbStG) – die aber an die Selbstnutzung durch die Erben gebunden ist und bei einem Verkauf innerhalb der Behaltensfrist rückwirkend entfallen kann. Für einen reinen Verkaufsfall greift diese Befreiung in der Regel also gerade nicht.

Welche Nebenkosten des Nachlasses sich steuerlich absetzen lassen, erklärt der Ratgeber Welche Kosten sind im Todesfall steuerlich absetzbar?. Weil die steuerliche Behandlung stark vom Einzelfall abhängt, lohnt bei größeren Beträgen der Rat eines Steuerberaters oder Fachanwalts.

Versicherung, Kredite und das Auto: Was sonst noch am Nachlass hängt

Mit der Wohnung erben die Erben auch die laufenden Verträge und Belastungen: Wohngebäudeversicherung, eine eventuelle Grundschuld und weiteres Vermögen wie ein Fahrzeug. Auch das will beim Verkauf mitbedacht sein.

• Wie ist das Haus/die Wohnung im Todesfall weiter versichert? Die Wohngebäudeversicherung läuft nicht aus, sondern weiter: Die Erben treten als Versicherungsnehmer ein, damit das Gebäude durchgehend geschützt bleibt. Ein Sonderkündigungsrecht allein wegen des Erbfalls gibt es nicht – gekündigt werden kann regulär zum Ablauf des Versicherungsjahres. Wird die Wohnung verkauft, geht die Versicherung kraft Gesetzes auf den Käufer über (§ 95 VVG); Käufer und Versicherer haben dann ein Sonderkündigungsrecht (§ 96 VVG). So ist die Immobilie in der Übergangszeit nie unversichert. Was mit den übrigen Policen des Verstorbenen geschieht, lesen Sie unter Was passiert mit Versicherungen im Todesfall?.
• Grundschuld / Hypothek: Ist die Wohnung noch mit einem Kredit belastet, geht auch dieser auf die Erben über. Beim Verkauf wird die Restschuld in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst und die Grundschuld gelöscht. Wie weit Erben für Verbindlichkeiten haften, erklärt Wer zahlt Schulden im Todesfall ohne Erbe?.
• Wem gehört das Auto bei einem Todesfall mit Ratenschutzversicherung? Auch das Fahrzeug fällt in den Nachlass und gehört damit den Erben bzw. der Erbengemeinschaft. War der laufende Autokredit mit einer Ratenschutz- bzw. Restschuldversicherung abgesichert, tilgt diese im Todesfall die offene Restschuld – der Wagen ist dann schuldenfrei und kann behalten oder verkauft werden. Ob eine solche Police bestand, steht im Kreditvertrag; Verbraucherschützer bewerten sie allerdings oft als teuer.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf im Todesfall

Wer darf die Wohnung im Todesfall verkaufen? Nur die Erben. Mit dem Tod gehen Eigentum und Verkaufsrecht auf sie über (§ 1922 BGB). Ein Alleinerbe kann allein verkaufen; mehrere Erben (Erbengemeinschaft) nur gemeinsam und einstimmig (§ 2040 BGB). Wurde ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, verkauft dieser (§ 2205 BGB).

Braucht man einen Erbschein, um eine geerbte Wohnung zu verkaufen? Nicht zwingend. Für die Umschreibung im Grundbuch genügt entweder ein Erbschein oder ein notarielles Testament bzw. ein Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Nur bei gesetzlicher Erbfolge oder handschriftlichem Testament ist in der Regel ein Erbschein nötig.

Muss der Erbe erst ins Grundbuch eingetragen werden, bevor verkauft wird? Die Erben sind schon mit dem Todesfall Eigentümer. Bei einem baldigen Verkauf lässt sich die Umschreibung auf die Erben oft überspringen und direkt auf den Käufer umschreiben, sofern der Erbnachweis vorliegt. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod gebührenfrei.

Wer darf die Wertermittlung/Immobilienbewertung nach dem Todesfall erstellen? Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten dürfen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter sowie der Gutachterausschuss der Gemeinde (§§ 192 ff. BauGB) erstellen. Ein Makler liefert eine unverbindliche Preiseinschätzung, aber kein beweiskräftiges Gutachten.

Wie wird der Wert einer geerbten Eigentumswohnung ermittelt? Maßgeblich ist der Verkehrswert (§ 194 BauGB), ermittelt nach der ImmoWertV – bei Wohnungen meist über das Vergleichswertverfahren. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen typisierten Bedarfswert an (§§ 157 ff. BewG); einen niedrigeren tatsächlichen Wert können Erben per Gutachten nachweisen (§ 198 BewG).

Wie lange kann man den Hausverkauf nach dem Tod eines Elternteils verhindern? Ein einzelner Miterbe kann den freihändigen Verkauf blockieren, aber nicht dauerhaft: Jeder Miterbe kann eine Teilungsversteigerung erzwingen (§§ 180 ff. ZVG). Eine echte, langfristige Blockade gibt es nur, wenn der Verstorbene die Auseinandersetzung testamentarisch ausgeschlossen hat (bis zu 30 Jahre, § 2044 BGB) oder wenn per Berliner Testament zunächst allein der überlebende Ehepartner erbt.

Was kann ich tun, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert? Zunächst das Gespräch und eine Einigung suchen, etwa indem ein Miterbe die anderen auszahlt. Gelingt das nicht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Sie löst die Erbengemeinschaft auf; der Erlös wird nach Erbquoten verteilt.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Wohnung Spekulationssteuer an? Nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG) und ein Gewinn entsteht. Das Anschaffungsdatum des Verstorbenen wird dem Erben zugerechnet (Fußstapfentheorie). Hatte der Verstorbene die Wohnung länger als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei; ebenso bei vorheriger Selbstnutzung.

Wie ist die Wohnung im Todesfall weiter versichert? Die Wohngebäudeversicherung läuft weiter, die Erben treten als Versicherungsnehmer ein. Beim Verkauf geht sie kraft Gesetzes auf den Käufer über (§ 95 VVG), Käufer und Versicherer haben ein Sonderkündigungsrecht (§ 96 VVG). Das Gebäude ist dadurch durchgehend geschützt.

Muss der Kaufvertrag zum Notar? Ja. Jeder Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben oder wirksam Bevollmächtigte den Vertrag unterschreiben.

Dieser Text bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Erbfolge, Bewertung, Fristen und die steuerliche Behandlung unterscheiden sich je nach Testament, Bundesland und Einzelfall – im Zweifel helfen das zuständige Nachlassgericht, ein Notar oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Erbrecht sowie ein Steuerberater weiter.